空き家を民泊にする前に考えたいことと、Zoom面談で変わる仕事の時間｜monotips station 第108回

イントロダクション

2022年6月1日配信のmonotips station 第108回では、空き家を民泊に活用する場合の調べ方と、Zoom面談が仕事の時間の使い方にもたらした変化を取り上げます。許可や収支、運営の準備をどんな順番で考えるのか。移動を減らした時間をどう活かすのか。二人の話から、判断の手がかりを整理します。

冒頭では、しばっちが受けたTOC（制約条件の理論）研修についても話しました。業務のボトルネックが全体の生産量を決めるという考え方で、仕事を受けすぎず、受ける仕事を見直すことが利益につながる場合もあるといいます。あらかわは、前職の先輩が退職後に始めたカフェを訪ねた話を紹介。セカンドキャリアや、店にギターやウクレレがある楽しさにも話が広がりました。

本編のあらかわパートは、親戚が所有する空き家を民泊にできないかという相談が出発点です。しばっちのパートでは、Zoomに慣れたことで面談や研修にかかる移動時間が減ったこと、対面で会う価値をどう考えるかを話します。

1. 民泊にできるか、収支が合うかを先に調べる

民泊を始めるなら、内装や集客の準備に進む前に、その物件で営業できるか、費用を回収できる見込みがあるかを確かめる必要があります。

1-1. 空き家を民泊に貸す選択肢

質問は、地方にある親戚の一軒家に今は誰も住んでおらず、定期的に掃除に行っているという内容でした。賃貸や売却も考えている一方、民泊に貸す方法を知り、どんなものか調べてほしいとのことです。

あらかわは、民泊を不動産活用の選択肢として調べてきました。コロナ禍には、ワンルームマンションを借りて又貸しし、民泊を運営する人もいた一方、影響を受けて撤退した事業者も多かったと振り返ります。今回は、専門家の情報を参考にしながら、大まかな検討の流れを紹介しました。

1-2. まず自治体に、その物件で営業できるか相談する

民泊は、許可や届出をせずに始めるものではありません。あらかわは、かつて無許可の「闇民泊」が問題になり、その後、法律が整備されたと説明します。

旅館業法で許可を取る場合は設備などの条件が厳しく、もともと人に貸すために作られたわけではない住宅を対応させるのは大変です。一方、民泊向けにできた法律に沿う方法もありますが、物件や地域によって確認すべきことがあります。

今回の相談のような一軒家なら大きな問題はなさそうだとあらかわは見ていますが、マンションの場合は管理組合への相談や、年間の営業日数の制限なども関係します。リノベーションや業者の手配を進めたあとで営業できないと分かる事態は避けたいところです。

そのため、まずは物件のある自治体の窓口で「ここで民泊ができるか」「どんな許可が必要か」を相談する。あらかわは、そこから調査を始めるよう勧めました。

1-3. 準備の手順を追う前に、投資と回収を考える

許可や届出を確認したあとは、必要に応じて室内を整え、インテリアやウェルカムガイドを用意し、民泊サイトへ登録して運営を始める、という流れが考えられます。ただし、順番に準備を進めるだけでは十分ではありません。

「この時にいくらお金かかって、いくらの設定でやってっていうところが、イメージちゃんとできてるか」（あらかわ）

いくら投資し、いくらで貸し、何年で回収するのか。思いつきでリノベーションを始めたり、こだわりを優先したりすると、大きな赤字になりかねません。リノベーションは必ず必要とは限らず、DIYで整える方法もありますが、宿泊する人を迎えるための準備は必要です。

民泊サイトの手数料も費用に含めて考えます。物件が遠方なら、リネン交換や掃除を代行する業者を頼ることになりそうです。地域に根ざした業者を探し、依頼できる内容や一回あたりの費用を確認しておく必要があります。

1-4. 一棟貸しや貸別荘を、利用者の目線でも調べる

コロナ禍ではマンションタイプの撤退が目立つ一方、ほかの宿泊者と顔を合わせずに過ごせる一棟貸しには需要がある、というのがあらかわの見方です。淡路島は人気の地域として話題に上がり、貸別荘と民泊の違いについても二人で考えました。

あらかわは、別荘を民泊に転用する場合には旅館業法の簡易宿所営業の許可が必要になることがあると説明し、民泊向けの法律との違いも確認点に挙げています。一方、利用者から見ると、一棟貸しの貸別荘と民泊はあまり違わないように感じることもあります。Airbnbなどのプラットフォームを通じて集客できるようになった点にも触れました。

ただし、別荘を購入して民泊に転用し、不動産投資として利益を出そうとするのはハードルが高そうです。親族が持っていた家など、すでにある物件を活用するほうがリスクを抑えやすいのではないかと話しました。

調査では、ネットで情報を集めるだけでなく、複数の代行業者から相見積もりを取ることも大切です。長野や淡路島のように、もともと別荘地として知られる地域は代行業者が充実している可能性があります。地域の事業者がどんな仕事を、いくらで引き受けているのかを比べてみましょう。

あらかわは、ほかの民泊に泊まってみて研究することも勧めます。高めの宿と安めの宿の両方を体験すれば、どんな点がよく、どんな点に困るのかを利用者として確認できます。宿泊を事業の研究として扱えるかどうかは、税理士に相談する方法もあると話しました。

1-5. 間取りと掃除は、泊まる人の体験を左右する

あらかわは家族で民泊を使うことがあり、家族4人で泊まるときの経験から、間取りの大切さを話しました。大きなワンルームに小部屋があっても、そこが物置になって使えない場合、子どもと寝る時間がずれると不便です。パーテーションでもよいので、独立して過ごせる部屋があると助かるといいます。

水回りはきれいなほうがよいものの、改修には費用がかかります。多少古くても清潔に保つことが大切で、そのためには掃除を業者に頼る方法も現実的です。自分で掃除できると思っていても、物件が遠ければ続けるのは難しいとあらかわは指摘しました。

しばっちはAirbnbを利用したことはないものの、民泊に泊まった経験はあります。地域名と貸し別荘で検索したり、友人からの口コミを参考にしたり、バイクで北海道を旅したときに旅先で聞いた評判を頼りに宿を選んだりしたそうです。民泊、民宿、ユースホステルの違いが曖昧になっているという話にもなりました。

法律面は行政書士に相談できますが、得意分野は人によって異なるとしばっちは補足しています。民泊に詳しい専門家がいるかどうかも含めて、相談先を探す必要がありそうです。

1-6. 賃貸・売却・民泊をフラットに比べる

空き家の活用方法として話に出たのは、賃貸、売却、民泊への転用です。手間を考えると売却が最も楽かもしれません。賃貸も管理会社への依頼が必要になる場合がありますし、家は置いておけば傷み、税金もかかります。

一方で、急いで決める必要はありません。「民泊で稼ぎたい」と決めつけず、地域に需要があるか、庭でバーベキューができるかなど物件の特性も見ながら、三つの選択肢をフラットに比べるのがよいと二人は話しました。リノベーションをして新しい事業として取り組む場合は、補助金の対象になる可能性もあるため、制度を調べる余地があります。

締めくくりには、ボードゲームがたくさん置かれた一軒家のように、オーナーの趣味に特化した民泊も面白そうだという案が出ました。

2. Zoom面談で移動時間が減り、仕事の選択肢が広がった

しばっちが取り上げたのは、オンライン面談が当たり前になったことで、時間や費用の制約が小さくなったという変化です。人と会いにくくなったコロナ禍には大変な面もありましたが、変化の中でよくなったこともあると話します。

2-1. 遠方の人との面談や研修に参加しやすくなった

以前は、遠くにいる相手と電話はできても、顔を見ながら話す機会は限られていました。テレビ電話で商談を試しても、しっくりこないことがあったとしばっちは振り返ります。それが日常になり、みんながZoomに慣れたことが大きな変化でした。

東京など遠方の人とも顔を見て話せるようになり、Zoomに対応した研修も増えました。その結果、これまで参加しにくかった専門的な研修にも出られるようになったといいます。

2-2. 移動に使っていた時間を、自分の時間に戻す

しばっちが最も大きな変化として挙げたのは、面談のための往復移動がなくなったことです。

「移動に1時間かけて、1時間面談して、1時間かけて帰ってくるっていうのが、Zoom面談1時間に変わった」（しばっち）

遠方の相手と顔を見て話せるうえ、移動せずに面談ができる。しばっちは、これを「革命」と表現しました。面談に使う時間が短くなった分、自分の時間が増えたと感じています。

そこで、直接会うことに別の価値をつける考え方も話題になりました。通常はオンライン面談にし、対面を少し高めのメニューにする方法もあれば、オンラインの料金を低めに設定する方法もあります。差をつけることで、会って話すことの価値を感じてもらえるのではないか、というしばっちの提案です。

2-3. 講義や商談は、オンラインのほうが便利なこともある

対面のよさが見直される一方で、オンラインのほうが便利な場面もあります。二人は商談を例に挙げ、番組の収録もZoomで行っていると話しました。それぞれが音響を整えて収録するほうが楽な面もあるそうです。

大学では対面授業が戻ったことで、講義が見にくくなったという学生の声も話題になりました。ゼミやディスカッションなら対面がよいとしても、大教室で遠くの板書を見る講義は、画面で受けるほうが見やすい場合があります。

あらかわは大学受験の予備校に通っていたとき、東京の人気講師の授業を大阪で映像で受けた経験を紹介しました。講師が現地に来る授業より映像の授業のほうが人気で、分かりやすかったといいます。

「基本は優秀な人を、コンテンツ化していくっていう方が、知識を得るっていう意味では便利なんじゃないかな」（あらかわ）

知識を伝える授業は映像にできる一方で、学ぶ人に寄り添い、導くチューターのような役割も必要になっていくのではないか。話は大学の役割にも広がりました。特色のある学びや研究は大学ごとの強みとして残しながら、一般教養は共通の授業でもよいのでは、という考えも出ています。

2-4. 打ち合わせはZoomにし、会う時間を選ぶ

研修やセミナー、授業、商談はZoomで済ませ、必要なときに直接会う。たまに会ったり飲み会をしたりするくらいがよいのではないか、と二人は話しました。しばっちの提案は、打ち合わせをZoomに切り替えていくことです。

締めくくりでは、生活のパターンや旅行のスタイルが変わり、以前は必要だと思っていたことが減った面にも触れました。変化を不自由と捉えるか、自由と捉えるかは人それぞれです。どこでも働けるようになったことや、ゆったりした旅行のあり方も含め、変化の中にあるよさを見つけられるかは、受け止め方次第だと語りました。

エピソードの総括

今回の学びとポイント

この回では、空き家の使い道も、面談の方法も、最初に決めつけず条件を確かめて選ぶことが大切だと分かります。

民泊を考えるときは、準備を始める前に自治体へ相談し、その物件で営業できるか確認する
内装や設備にかける費用だけでなく、料金、回収期間、サイト手数料、掃除やリネン交換の費用も見積もる
代行業者の相見積もりや他の宿泊施設での体験を通じて、運営と利用者の両方の目線を持つ
空き家は賃貸・売却・民泊を、地域の需要や物件の特性に合わせて比較する
Zoomで移動時間を減らし、対面で会う機会には別の価値を持たせる

空き家の活用では、物件の条件と運営費を確認してから方法を選ぶ。仕事の面では、オンラインでできることと、直接会う意味があることを分けて考える。どちらの話にも、変化に合わせて選択肢を見直すヒントがあります。

monotips stationについて

monotips stationは、ビジネスの小ワザを紹介するWEBマガジン「monotips」から生まれたPodcastです。編集長のあらかわと副編集長のしばっちが、毎週ビジネスに役立つTIPSを紹介しています。番組で紹介した内容は、WEBマガジン「monotips」でも取り上げています。

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